罗毅律师，昆明经济合同纠纷律师，现执业于云南天外天律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

房屋买卖合同纠纷典型案例

　　2.开发商以欺诈方式交房但未造成购房者实际损失的，应当承担违约——冉某、张某诉重庆某地产有限公司房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权，开发商应当依法承担逾期交房的违约。

　　典型意义：本案中，虽然涉案商品房最后通过了竣工验收，房屋质量也是合格的，并且开发商迟延取得竣工验收备案登记证并未实际影响购房人接收商品房后对房屋的占有、使用、收益和处分，即购房人实际上并没有损失。但是，作为开发商采取欺诈的方式交付房屋，侵犯了购房人的知情选择权。法院依法判决开发商承担逾期交房的违约，既可以维护买房人的合法权益，又可以给开发商以警示，有利于促进开发商增强法治意识，遵守市场经济规则，在全社会弘扬诚信原则，减少纷争的产生。因此，法院判决开发商部分违约，承担80%的比较合理。

　　来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例

　　3.先履行抗辩权和不安抗辩权的适用——周某诉重庆某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

　　本案要旨：房屋买卖合同约定买受人先付清所有合同价款，出卖人才履行交房义务，买受人未按约定履行义务的，出卖人未按合同约定的时间交付房屋不构成违约。买受人以不安抗辩权进行抗辩，应当符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，否则，不安抗辩权不能成立。

　　典型意义：抗辩权的行使是对抗违约行为的一种救济手段，在双务合同中，首先应根据双方签订的合同约定来确定双方的权利义务，本案中，某公司未按合同约定的时间向周某交付房屋是事实，但合同中明确约定周某应付清全部房款等费用后，方可进行房屋交接，即周某应该先履行付款的义务，某公司才履行交房的义务。同时，周某在庭审中称其到某公司履行义务，其售房部已关门，但并无证据提交，且如其不能直接履行义务，也可采取其他方式履行付款的义务，如提存等方式。另外，周某在二审中提出其是行使不安抗辩权，但根据相关法律规定，周某发现某公司当时具有不能按期交房的可能性，未及时与对方沟通核实，在未通知对方的情况下就自行中止了合同的履行，不符合不安抗辩权的行使条件和履行规范，其不安抗辩权不能成立。故某公司不应向周某支付违约金。

　　来源：最高人民法院2015年12月4日发布合同纠纷典型案例

　　4.购房者与开发商签订的商品房买卖合同已约定违约金计算标准情况下，如因开发商原因导致迟延交房的，购房者可以要求按实际情况适当提高违约金计算标准——王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

　　本案要旨：商品房买卖合同中已明确约定违约金的给付标准，但因合同未能继续履行是因为出卖人原因造成，在买受人交纳全部购房款的情况下，未能如期取得房屋，给其造成一定经济损失，因双方约定的违约金标准明显低于中国人民银行同期同类贷款利息，买受人主张提高违约金给付标准的，应予支持。

　　典型意义：在商品房买卖合同中，由于购房者与开发商所签订的购房合同系开发商事先拟定好的格式合同，在确定违约方面，购房者基本上处于弱势地位，无改变合同条款的权利，致使开发商尽可能减少自己的违约。在合同履行过程中，开发商因其自身原因致使合同未能如期履行时，造成购房者较大经济损失，而开发商会承担较小数额的违约，导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡。在此情况下，不能简单地机械适用双方签订合同中所约定的违约条款，而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定，才能更好地维护当事人的合法权益。

如何解除担保合同

　　担保合同是指，在经济活动中，双方当事人确立债权债务关系，债权人需要以担保方式保障其债权实现的，依照担保法等相关法律规定，与债务人或第三人设定担保关系而订立的合同。担保法规定的担保方式为：保证、抵押、质押、留置和定金。本文讲述的是以保证和抵押两种担保方式订立的担保合同。

　　担保合同法律关系比普通债权债务合同法律关系更加复杂和特殊，其合同的成立及生效受到担保法、合同法、物权法等法律的约束。概括性地说，担保合同符合上述法律规定，是当事人真实意思表示，依法在可以作为保证人或可以用于抵押的财产范围内，并且不属于合同无效的法定情形的，合同依法成立并且生效。担保合同是主债权债务合同的从合同，主债权债务合同无效，担保合同无效，法律另有规定的除外。

　　担保合同依法成立并且生效后，如当事人希望解除担保合同的，依法有如下方法：

　　一、协议解除和约定解除

　　依据《合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。在担保合同中表现为：

　　协议解除

　　主合同当事人协商一致解除主债权债务合同，同时约定债务人无需因解除该合同承担任何民事，而导致担保合同解除。

　　协议解除

　　从合同当事人协商一致解除担保合同。如债权人不愿意放弃担保权利，此时可由债务人别行提供抵押物或由其他第三人提供抵物押或作保证人，订立新的担保合同，从而解除原本的担保合同。

　　约定解除

　　当事人在主债权债务合同或担保合同中约定一方可以解除合同的条件，当该条件成就时，有解除权的一方可以解除合同。解除主债权债务合同的，仍需如前所述同时约定债务人无需因解除该合同承担任何民事。

　　二、法定解除

　　法定解除

　　主合同 依据《担保法》第五十二条规定，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同。在担保合同中表现为：

　　1因不可抗力致使不能实现主债权债务合同目的。2在主债权债务合同履行期限届满之前，债权人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。3债权人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。4债权人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现主债权债务合同目的。5法律规定的其他情形。

　　再次提醒注意：依据担保法司法解释规定，主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事仍应承担担保，担保合同另有约定的除外。

　　法定解除

　　从合同依据《物权法》第一百七十七条规定，有下列情形之一的，担保物权消灭。

　　在担保合同中表现为：

　　1、主债权消灭，即主债权债务合同已经按照约定履行，合同权利义务终止。

　　2、担保物权实现，即主债权合同的债务人不履行义务，担保人已经对该债务人的民事承担担保，担保合同权利义务终止，担保人可依法向该债务人行使追偿权。

　　3、债权人放弃担保物权，即债权人明示或超过担保期间不行使担保权利，担保人无需担保。

　　4、法律规定担保物权消灭的其他情形。

　　三、解除程序

　　依据合同法及其司法解释规定，担保人依照约定或法定的事由主张解除合同的，应当通知对方当事人，合同自该通知书到达对方当事人时解除。对方当事人有异议的，在约定异议期间内，没有约定的在解除合同通知到达之日起三个月内，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定办理。