罗毅，昆明经济合同纠纷律师，现执业于云南天外天律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

土地租赁要注意哪些问题

　　一、土地租赁的两种方式：

　　随着土地使用制度改革的深化，我国土地租赁存在着两种不同的方式。一是国有土地租赁;一是土地使用权出租。国有土地租赁和土地使用权出租都是国有土地有偿使用的方式。

　　　1998年12月24日颁布的已经将国有土地租赁明确规定为国有土地有偿使用的一种方式。

　　1999年7月27日国土资源部颁发的第一条规定："国有土地租赁是指国家将国有土地出租给使用者使用，由土地使用者与县级以上人民政府土地行政主管部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为。国有土地租赁是国有土地有偿使用的一种形式，是出让方式的补充。"

第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。"

土地使用权出租的标的物具有复合性，即不仅包括土地使用权，还包括土地上的建筑物及其他附着物。当出租地上建筑物、其他附着物时，其范围内的土地使用权随之出租，同时，出租土地使用权时，其地上建筑物、其他附着物也随之出租。土地出租一般是同房屋租赁结合在一起的，单纯的场地出租行为在整个土地使用权出租市场中比较少。

　　二、在国有土地租赁和土地使用权出租的概念中，都采用了租赁、租金这样的词语，使人容易混淆，实质上国有土地租赁和国有土地使用权出租之间存在以下主要区别：

　　第一，所处的土地市场不同。国有土地租赁属于土地一级市场;国有土地使用权出租属于土地二级或者三级市场。

　　第二，法律关系主体不同。国有土地租赁的主体是土地所有者与土地使用者。国有土地使用权出租是在土地使用者之间进行，其主体——出租人是通过划拨、出让 取得土地使用权的受让人;承租人为取得一定年限的土地及地上建筑物、其他附着物的全部或者一部分的使用权，并定期向出租人支付租金的行为主体。

　　第三，土地使用者的权益不同。第六条规定："国有土地租赁，承租人取得承租土地使用权。承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，经土地行政主管部门同意或根据租赁合同约定，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。承租土地使用权转租、转让或抵押，必须依法登记。……"承租土地使用权的转租。承租人将承租土地转租或分租给第三人的，承租土地使用权仍由原承租人持有，土地承租人与第三人建立了附加租赁关系，第三人取得土地的他项权利。

　　承租土地使用权的转让。承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效。

　　三、什么样的农村土地可以租赁该土地是否可作为商业用途例如：养马场、游乐园等。

　　根据第六十三条之规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。要经县级土地部门审批，从农业用地转为建设用地需首先经过政府的土地征收程序将农村用地转为建设用地后才可以用于商业用途。

　　知识总结：由于在土地使用权出租中，土地使用权及地上建筑物、其他附着物所有权不发生转移，承租人以支付租金为代价取得对土地及地上建筑物、其他附着物一定期限使用的权利，期限通常较短，投资相对较少，方便灵活，出租人则通过承租人支付的租金收回投资，因而土地使用权出租十分普遍，具体形式也有多种多样。如商业柜台出租、各种铺面出租和住房出租等，都包含着土地使用权的出租。

关于农村土地租赁的规定

　　近年来，一些农村社队、国家企事业单位等，违反国家法律规定，买卖、租赁集体所有和国家所有土地的情况不断发生。在一些城市郊区，这个问题尤为突出。一些农村社队把土地当作商品买卖、租赁，捞取大量钱款和物资。有的土地租金每亩每年几百元、几千元、上万元，有的出卖土地每亩可得款几千元，甚至几万元。还有的私下议定条件，以租赁、买卖房屋的方式，租赁、买卖良田菜地，或者采取;联合建房;、;联合办厂;、;联合建造仓库;等方式，达到侵占土地的目地。这是严重违犯宪法的行为。规定：;任何组织或者个人不得侵占、买卖、出租或者以其他形式非法转让土地;。我国人口多、耕地少，必须十分珍惜每寸土地，切实保护现有耕地。对买卖、租赁土地的行为，必须坚决制止。为此，特作如下通知：

　　一、认真宣传贯彻宪法和其他法律、法规中有关土地管理的规定，宣传保护土地的重大意义，发动广大干部、群众同买卖、租赁土地的违法行为作斗争。

　　二、各地要对买卖、租赁土地等非法活动，进行一次认真的检查、清理。对干部，特别是领导干部带头违法和指使违法的典型案件，要严肃处理，决不能迁就姑息。对那些一贯利用买卖、租赁土地进行贪污、受贿、非法谋取暴利的犯法分子，要依法追究刑事责任。

　　三、财政金融部门要发挥监督、管理的职能，有权拒绝收付买卖、租赁土地的资金，并向有关部门报告。

　　四、依法管理土地是各级政府的重要职责。各级政府要加强领导，建立、健全土地管理机构和制度，切实把土地全面管理起来。