罗毅，昆明经济合同纠纷律师,现执业于云南天外天律师事务所，执业以来，坚持 “受人之托、忠人之事、敬业勤勉、诚实信用” 的服务宗旨，精益求精地承办每一项具体法律事务、每一个案件。独到的诉辩思维、娴熟的诉讼技巧、精湛的辩论技能和自如的法庭发挥以及对待工作兢兢业业、认真负责的工作态度赢得了广大当事人的高度赞许。

买卖房屋未过户合同有效吗？

　　买卖房屋未过户合同有效吗《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释》第9条进一步规定：;依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效。

　　

　　2014年10月1日，刘江与韩涛签订了一份为期3年的房屋租赁合同，由韩涛承租。11月初，刘江对韩涛说，因急需用钱决定把该房卖掉，韩涛表示愿意买下，双方签订了书面协议，约定房屋价格为18万元、在年底前交清房款等内容。其后不久，韩涛将18万元交给了刘江，但双方未办理过户手续。今年2月，由于该市将该房地段划为开发区，致使该房价格涨至约31万元，刘江遂要求韩涛再付13万元，韩涛不从。刘江认为尚未办理房屋过户手续，双方买卖行为未成立，即使成立也无效，遂诉至法院，要求韩涛将房屋退回。

　　

　　买卖房屋未过户合同是否有效

　　一种意见认为，当事人进行房地产转让，应当依照房地产管理法的规定办理权属登记，但该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件，此种情况下依合同法的规定，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，故双方所签合同合法有效。

　　另一种意见认为，另一种意见认为，房屋未办过户，应无效。

　　

　　笔者同意第一种意见。理由为：

　　刘江与韩涛经过要约、承诺后，对房屋买卖的主要条款如房价、交款时间等达成了合意，该房屋买卖合同即告成立。合同成立后，一般来说合同自成立时生效，但《合同法》第四十四条第二款规定：;法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。;对房屋买卖而言，《城市房地产管理法》仅有第三十五条作了如下规定：;房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记;。从中可知，该法并没有规定办理权属登记是买卖房屋合同本身的生效要件。

　　《最高人民法院关于适用<合同法>若干问题的解释》第9条进一步规定：;依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。;因此，本案的买卖房屋合同自成立时起，已经生效，虽未办过户登记手续，但该合同对双方均具有约束力，所以刘江的诉讼请求是得不到支持。

　　

二手房买卖合同效力怎么判断

　　买二手房比起买新房，在一定程度上法律风险更大，涉及到房屋产权的转让以及二手房买卖合同的效力问题，那么二手房买卖合同效力怎么判断审查二手房买卖合同是否有效，一方面可以根据《合同法》对合同生效的法定条件来判断，另一方面是针对房屋产权的转让行为是否有效来判断。

　　一、审查合同是否存在无效或可撤销的情形

　　合同无效的情形

　　《合同法》规定：;有下列情形之一的，合同无效：

　　1、一方以欺诈，胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

　　2、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

　　3、以合法形式掩盖非法目的；

　　4、损害社会公共利益；

　　5、违反法律、行政法规的强制性规定。

　　合同可撤销的情形

　　《合同法》规定：;下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：

　　1、因重大误解订立的；

　　2、在订立合同时显失公平的；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。;

　　二、审查转让人是否享有出卖房屋的实体权利，无权处分人签订的房屋买卖合同将导致合同无效

　　1、房屋的所有权人出卖房屋的：应注意审查出卖人是否与房屋产权证或者其他房屋合法来源证明文件上的名称一致，必要时到房屋管理部门查询。

　　2、委托或代理出卖的：应注意审查房屋所有权人是否与转让房屋产权证上的名称一致，是否经所有权人同意或授权，是否有所有权人同意或授权出卖的书面证明材料。

　　3、共有房屋出卖的：应注意审查是否经其他共有人同意，是否有其他共有人同意出卖的书面证明材料。

　　三、审查二手房的实际状态，转让的房屋属于法律限制转让的将导致合同无效

　　1、审查转让的房屋是否违反规划、未取得土地使用权证、工程未经竣工验收、未能办理合法的销售手续等原因不能办理房屋合法产权的房屋。

　　比如集体土地上建设的;小产权;房屋，因没有办理土地征用手续，没有取得土地使用权证，是法律禁止上市销售的房屋。违章建筑也属于此类房屋。

　　2、审查转让的房屋是否属于经济适用房。

　　如果转让的房屋属于经济适用房有可能导致合同无效。由于各地对经济适用房转让的规定各不相同，因此必须明确该经济适用房是否属于可转让的范围。

　　3、审查转让的房屋是否被依法查封。

　　依据《中华人民共和国城市房地产管理法》：;下列房地产，不得转让;，其中第项规定：;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;。因此，如果转让的房屋在转让合同签订前依法被查封的，很可能会被法院认定合同无效。

　　4、城镇居民不得购买农民的住宅。

　　虽然我国现行的法律没有明确禁止城镇非农业户口居民购买农村居民的房屋，但是国务院出台的很多文件却明确禁止此类交易。

　　1999年《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》：农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。

　　2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调：;农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。;

　　2008年《中共中央、国务院关于切实加强农业基础建设进一步促进农业发展农民增收的若干意见》则重申：;城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。;受到这些国家政策的影响，有些地方性法规和规章也直接或间接地禁止城镇居民购买农村房屋。